关注房地产的金融风险
　　天信投资研究所

　　房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素(特别是投机性因素)作用的结果。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础；其次，投机需求的膨胀是诱因；再次，金融机构的过度放贷是促成因素。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。目前，国内房地产已经出现初期的房地产泡沫，我们称之为房地产“过热”，并处于严重过热阶段。

　　在此，我们主要讨论银行信贷对房地产行业的重要性。从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资40%。而我国目前的情况是，房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金的支持，包括房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等。事实上，除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。据专家测算，目前房地产开发资金60%左右来自银行贷款，这一结论和央行的分析也是吻合的。显然，我国目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高的问题，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。

　　房地产业与金融业息息相关，金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。如果个人住房抵押贷款利率和房地产开发建设贷款利率下调，将促进居民个人住房消费大幅度增加;房地产开发尤其是住宅建设投资显著的增长。这些金融政策，明显的达到了启动个人住房消费、扩大住宅建设投资规模、带动国民经济增长的效果。反之，当房地产行业出现过热现象甚至泡沫的时候，可以上调相关利率，在一定程度上起到抑制房地产泡沫进一步膨胀与恶化的作用。因此，金融机构利用信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。美国的次贷危机近在眼前，我们应该居安思危，引以为戒！

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