兴业证券：金地集团 安全边际高于预期 估值优势突出

    公司采取针对性措施应对房地产市场的整体观望气氛和区域分化趋势。面对观望气氛较浓的深圳和北京两地，公司采取积极的现金回笼政策，新开盘项目定价将适当放低。比如本月19 号即将推出的北京四惠项目预计售价在2 万元每平米左右，比原先预期低约10%左右；深圳梅龙镇三期预计新开盘价格也比原先低10%左右。在沈阳、武汉等市场，公司的销售进展较为良好，沈阳国际花园的售价上涨到了7000 左右。

    公司目前土地储备1146 万平米，合计均价仅1949 元每平米，2007 年新增的618 万平米土地储备单价2748 元每平米。公司2007 年每平米销售均价约9 千元，即使假设未来房价停止增长，07 年新增土地储备价格也仅相当于房价的30%，历史平均成本不到07 年销售均价的22%。实际上07年拿地大部分要在09、10 年结算，因此公司的土地储备价格仍然具有一定的安全边际。我们测算公司目前的NAV 为40.57 元，目前股价基本已经与NAV 相当。

    三季度末公司预售款余额51 亿，我们预计公司07 年结转销售收入将近90 亿元，由于四季度结算利润项目受到06 年底以来的涨价的收益更大，公司四季度利润率将提升，带动全年利润率高于前三季度。预计公司08 年新开工面积220 万平米，结算面积约150-200 万平米，比07 年增长约50%.

    公司配股在08 年二季度末或者三季度完成的可能性较大。虽然目前信贷紧缩政策对公司的融资和销售造成了一定的负面影响，但08 年公司并不存在资金缺口，如果不考虑率股权融资和拿地，公司08 年经营性现金流能够一定的盈余。目前公司拥有179 亿的综合授信额度，目前贷款余额不到120 亿，公司目前贷款执行的是基准利率。

    预估公司2007-2009 年EPS 分别为1.28 元、2.11 元和2.98 元。公司目前股价对应08 年市盈率已经低于20 倍，给予公司“推荐”评级。

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